函南町の不動産・土地開発の歴史 ― 鉄道、別荘地、そして住宅都市へ - 【静岡県東部エリアの不動産売却】センチュリー21ワンズエステート

はじめに

静岡県田方郡函南町（かんなみちょう）は、伊豆半島の玄関口に位置する町です。 町は近隣都市のベッドタウンとしての性格が強く、東側の急峻な山地には別荘地も発展しています。 この記事では、函南町の土地利用と不動産市場がどのように形づくられてきたかを、時代順に振り返ります。

1. 農村から始まった土地利用（明治〜大正）

1889年（明治22年）の町村制施行で、複数の村が合併して田方郡函南村が発足しました。 当時の土地利用は農業が中心でした。 丹那盆地では明治初期から酪農が始まり、現在も盛んです。丘陵地ではスイカやイチゴを栽培し、平坦部は穀倉地帯でした。

1922年（大正11年）には駿豆鉄道の伊豆仁田駅が開業 しました。交通の整備が、少しずつ町の姿を変えていきます。

2. 丹那トンネルの開通が転機に（昭和初期）

町の歴史で大きな転機となったのが丹那トンネルです。 東海道本線の熱海駅と函南駅の間にあり、1934年（昭和9年）12月1日に開通しました。 開通前の東海道線は現在の御殿場線を経由しており、勾配がきつく、輸送上の大きな課題でした。

工事は難航しました。 約250万人が従事し、67名が殉職した大工事でした。

不動産の面から見ると、 丹那トンネルの開通と函南駅の開業（1934年12月）の後、町は急速に発展した とされています。鉄道駅の誕生が、後の住宅地形成の土台になりました。

3. 戦後の町制施行と観光・道路の整備

1962年（昭和37年）に伊豆スカイラインが熱海峠から巣雲山まで供用を開始し、1963年（昭和38年）に町制施行で函南町となりました。

東海道新幹線のための新丹那トンネルも、1964年（昭和39年）に完成しています。 高速交通と観光道路が整い、山間部が別荘地として注目される条件が揃いました。

4. 別荘地開発の時代（昭和40年代〜）

函南町の不動産史を語るうえで欠かせないのが、東部山麓に広がる別荘地です。

南箱根ダイヤランド

代表格は「南箱根ダイヤランド」です。

• 開発の経緯： 1970年（昭和45年）、航空写真測量の株式会社パスコが三菱商事とともに、4,150区画の分譲を開始しました。
• 規模： 敷地は231万平米で、玄岳の西側山麓に造成されています。
• 現在の姿： 2019年現在、総区画は約4,150区画、総棟数は約2,600棟、定住世帯は約1,000世帯、定住人口は約1,700人です。敷地内には4つの温泉源泉があります。
• 行政区としての承認： その規模から、1982年（昭和57年）10月に函南町内の行政地区「ダイヤランド区」として承認されました。
• 設備： 別荘地内にはプール、テニスコート、レストラン、コンビニ、病院、ゴルフ場があり、24時間の警備パトロールも行われています。
• 交通： 東海バスが、別荘地とJR函南駅や町の市街地、伊豆箱根鉄道の大場駅を結ぶシャトルバスを運行しています。

当初は別荘としての利用が中心でしたが、 管理センターによると、利用形態は別荘から常駐型を含めて多様化しています。 別荘地から定住型の住宅地へと性格が変わりつつあります。

周辺の別荘地

ダイヤランドの南西には「伊豆エメラルドタウン」、南東には「小松ケ原別荘地」という別の別荘地が広がっています。 伊豆エメラルドタウンは、開発会社が破産して自主管理になっていると紹介されています。 別荘地は開発後の管理体制が資産価値に影響するため、購入時には管理状況の確認が重要です。

別荘地としての魅力

函南町は熱海や箱根の間に位置し、両エリアの別荘地が高騰している場合も多いため、函南町に別荘を持って通う選択肢もあります。 近隣の人気エリアと比べた立地の良さが、別荘地としての評価につながっています。

5. ベッドタウン化と宅地造成

別荘地と並行して、平地では住宅地化が進みました。 近隣の三島市、沼津市、熱海市へ通勤・通学する人が多く、近年は人口が急増してベッドタウン化が進み、別荘地やゴルフ場などの観光開発も進展したと解説されています。

一方で宅地造成や別荘地開発の進展により、第一次産業の比重は低下しています。 農地から住宅地へという土地利用の転換が、町の大きな流れです。

6. 人口のピークと現在、これから

国勢調査による人口は、2005年の38,803人をピークに減少傾向にあります。 町の公表では、 2025年12月公開分の人口は35,493人、世帯数は16,692です。 人口は減っても世帯数は増えており、世帯の小規模化が進んでいる様子がうかがえます。

町は今後の方向性として、 伊豆縦貫自動車道（東駿河湾環状道路）の開通を「函南の第三の夜明け」と位置づけ、アクセス道路や下水道などの整備を進めています。 計画では、人口流入と定住を促し、住宅都市としての成長を目指すとしています。

また、 首都圏へのアクセスは1時間程度で、最近はテレワーク移住をする人も増えています。 別荘地が定住の場として見直される流れとも重なっています。

7. 土地選びで知っておきたい点

函南町で土地や住宅を探す際は、歴史が示す地域の特性を踏まえることが大切です。

• 町の山間地や丘陵地は火山砕屑物が主体で、北伊豆断層帯に丹那断層をはじめとする複数の断層を含みます。
• 近年も2019年の令和元年東日本台風で、市街地に床上・床下浸水の被害がありました。
• 購入前には、ハザードマップと用途地域の確認をおすすめします。別荘地では、管理費、温泉やインフラの維持状況、冬季の道路状況も確認が必要です。

おわりに

函南町は、丹那トンネルによる交通の発展、昭和40年代以降の別荘地開発、そしてベッドタウン化を経て、現在の姿になりました。別荘地、市街地、田園と、エリアごとに異なる魅力があります。函南町での土地探しや売却のご相談は、お気軽にお問い合わせください。